Μεγάλα ερωτήματα για τον αντίκτυπο που θα έχουν τελικά οι νέες ρυθμίσεις για τα… κόκκινα δάνεια στην ήδη λαβωμένη, την τελευταία επταετία, κτηματαγορά, με τον πολύ υψηλό αριθμό των 250.000 αδιάθετων ακινήτων εκφράζουν τα στελέχη του κλάδου εντοπίζοντας αδυναμίες των νέων ρυθμίσεων που έχουν να κάνουν κυρίως με τον ίδιο τον καθορισμό της εμπορικής αξίας, η οποία, σύμφωνα με το κυβερνητικό επιτελείο, θα λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δόσης από την τράπεζα.

Ενα επίσης σημαντικό ερώτημα είναι και το πόσο -πιο χαμηλά- θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων λόγω των πλειστηριασμών, οι οποίες ήδη με βάση τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ από τις αρχές της κρίσης, από το 2009 μέχρι σήμερα, έχουν μειωθεί σχεδόν κατά 42%, με την τάση να παραμένει πτωτική. Ενδεικτικά, οι μεγαλομεσίτες προβλέπουν τώρα ότι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων που επιθυμούν να πουλήσουν ακίνητά τους διότι επιθυμούν την αποπληρωμή του δανείου τους θα έρθουν αντιμέτωποι με προτάσεις ενδιαφερόμενων που θα είναι μειωμένες κατά 25%-30% σε σχέση με πριν…

«Η ζήτηση στην αγορά είναι αυτή τη στιγμή μηδενική και οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται είναι της τάξης των 100.000 ευρώ ή μάξιμουμ 150.000 ευρώ, κυρίως για ακίνητα ευκαιρίας με μετρητά, αφού δάνεια από τις τράπεζες δεν δίνονται», αναφέρει στο «business stories» o κ. Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), και συνεχίζει: «To ζήτημα των κόκκινων δανείων είναι κάτι που αναμένει εδώ και καιρό η αγορά, γι’ αυτό και άπαντες βρίσκονται σε στάση αναμονής.

Ωστόσο, σε ένα περιβάλλον παρατεταμένης κρίσης, στο οποίο βρίσκεται τα τελευταία χρόνια η εγχώρια κτηματαγορά, αυτός που καθορίζει τελικά τους όρους είναι ο πιο αδύναμος, ο οποίος ακριβώς λόγω της ανάγκης του μπορεί να δημιουργήσει νέα δεδομένα και φυσικά νέα, χαμηλά επίπεδα τιμών». Η ΟΜΑΣΕ η οποία έχει στην ομπρέλα της περί τους 10.300 νόμιμους μεσίτες σε όλη την Ελλάδα θεωρεί μείζον ζήτημα να εξασφαλίζεται στον μέγιστο βαθμό η σωστή εκτίμηση των ακινήτων των δανειοληπτών.

Και αν μέχρι σήμερα το πρόβλημα της κτηματαγοράς ήταν η μεγάλη απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών που ξεπερνά σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 30%, τώρα, ο καθορισμός της εμπορικής αξίας, όπως επισημαίνουν, είναι μία άκρως δυσεπίλυτη εξίσωση σε μία ανύπαρκτη αγορά, όπου ουσιαστικά δεν γίνονται πράξεις.

«Η εμπορική τιμή διαμορφώνεται βάσει ενός γινομένου όπου βασικοί συντελεστές είναι η ζήτηση και η προσφορά. Αν ένας από τους συντελεστές είναι μηδέν, τότε το γινόμενο είναι μηδέν», αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Θέμης Μπάκας, επικεφαλής του μεγάλου δικτύου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών E-Real Estates, και συνεχίζει: «Σήμερα δεν πραγματοποιούνται συμβόλαια ώστε να έχουμε σαφή εικόνα και αξιόπιστα δείγματα, ενώ οι τιμές που αναγράφονται στις αγγελίες δεν είναι οι εμπορικές αλλά αυτές της πώλησης – ζήτησης του ιδιοκτήτη. Ολοι γνωρίζουμε ότι αυτή τη στιγμή οι τιμές που αναγράφονται ως τιμές πώλησης είναι πάντα διαπραγματεύσιμες σε ποσοστό άνω του 20%-25%, αν υπάρξει ενδιαφέρον. Γι’ αυτό και ο ρόλος του εκτιμητή, προκειμένου τελικά να βρεθεί η πραγματική τιμή ενός ακινήτου, θα είναι καθοριστικός».

Σημειωτέον ότι μία από τις αλλαγές της τελευταίας στιγμής που κατέθεσε ο υπουργός Οικονομίας Γιώργος Σταθάκης στη Βουλή, την περασμένη Πέμπτη, ήταν, μεταξύ άλλων, ότι η αξία του ακινήτου δεν θα καθορίζεται από ανεξάρτητους εκτιμητές (όπως αρχικά προβλεπόταν), αλλά με βάση οδηγίες της Τραπέζης της Ελλάδος.

Ως προς την πορεία των τιμών ο κ. Μπάκας αναφέρει ότι «με την έναρξη των πλειστηριασμών όλοι μας κατανοούμε ότι οι τιμές θα συμπιεστούν ακόμη περισσότερο, ιδιαίτερα μάλιστα αν ληφθεί υπόψη και ο υψηλός αριθμός των 250.000 ακινήτων που είναι αδιάθετα στην αγορά. Επιπλέον, η έναρξη των πλειστηριασμών θα αποτελέσει κύριο διαπραγματευτικό παράγοντα στους εν δυνάμει επενδυτές της εποχής για τα ακίνητα που διατίθενται ήδη στην ελληνική κτηματαγορά. Μην ξεχνάμε ότι το προφίλ των σημερινών ενδιαφερόμενων αγοραστών, δεν έχει καμία σχέση με τον αγοραστή του πρόσφατου παρελθόντος που επιθυμεί να καλύψει τη στεγαστική του ανάγκη».

Από την πλευρά των συμβολαιογράφων, οι οποίοι επίσης βιώνουν πιο έντονα τις τρέχουσες συνθήκες στην εγχώρια κτηματαγορά, ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών και της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας, Γεώργιος Ρούσκας, αναφέρει στο «b.s.» ότι «τα πραγματικά αποτελέσματα και αν τελικά υπάρχουν οι κατάλληλες νομικές δικλίδες στις νέες ρυθμίσεις για την προστασία των χαμηλότερων και μεσαίων εισοδημάτων θα φανούν στην πράξη. Θεωρούμε ότι οι τράπεζες θα βγάλουν με μεγάλη φειδώ και περισσότερο ως μέσο πίεσης σπίτια σε πλειστηριασμούς γιατί η μαζική εκποίηση ακινήτων ουσιαστικά δεν συμφέρει καμία πλευρά.

Ως προς την πορεία των αγοραπωλησιών εντοπίζουμε ειδικά από τον Σεπτέμβριο και μετά μεγαλύτερο ενδιαφέρον, το οποίο ενδεχομένως να δικαιολογείται και από το γεγονός ότι όσοι διαθέτουν μετρητά αναζητούν κάπου να τα τοποθετήσουν. Επιπλέον, ένα σημαντικό κομμάτι των συναλλαγών που έχει πραγματοποιηθεί αφορούν πωλήσεις εξοχικών από ξένους ανά την Ελλάδα. Πάντως, θεωρούμε ότι αν δεν είχαμε τα capital controls τον περασμένο Ιούλιο, ο αριθμός των αγοραπωλησιών θα ήταν κατά πολύ υψηλότερος».