Του Δημήτρη Χριστέλη, Ερευνητικού εταίρου στο Πανεπιστήμιο της Νάπολι Φεντερίκο ΙΙ
Κατά τη διάρκεια της κρίσης οι ελληνικές κυβερνήσεις, υπό την πίεση της τρόικας, αύξησαν δραματικά τους φόρους κατοχής… ακινήτων. Οι φόροι αυτοί αυξήθηκαν από 1 δισ. ευρώ το 2007 σε 3,47 δισ. ευρώ το 2014 (τελευταία χρονιά με πλήρη στοιχεία). Ο ΕΝΦΙΑ αποφέρει 2,65 δισ. τον χρόνο (δεν γνωρίζουμε ακόμη τ’ αποτελέσματα των πρόσφατων αλλαγών του).

Αυτό το ποσό όμως αντιπροσωπεύει απλώς τις ακαθάριστες εισπράξεις του ΕΝΦΙΑ. Το καθαρό δημοσιονομικό αποτέλεσμα προκύπτει αφού αφαιρέσουμε από τα 2,65 δισ. τις απώλειες εσόδων που προκαλεί, καθώς μειώνει:

α) το διαθέσιμο εισόδημα,

β) την αξία της ακίνητης περιουσίας και άρα την κατανάλωση που εξαρτάται από αυτήν,

γ) την επένδυση στις κατοικίες, λόγω του αυξημένου ρίσκου και των συνεχώς μειούμενων τιμών τους.

Οι τρεις αυτές επιπτώσεις οδηγούν, με συντηρητικούς υπολογισμούς για τη φάση ακραίας ύφεσης, σε πτώση του ΑΕΠ κατά 6-9 δισ. τον χρόνο, η οποία μεταφράζεται σε απώλειες 70.000-100.000 θέσεων εργασίας και φορολογικών εσόδων ίσων με 2,2-3,3 δισ.

Επιπλέον, το κράτος χάνει έσοδα λόγω της παράλυσης της αγοράς ακινήτων, σημαντική αιτία της οποίας είναι η αυξημένη φορολογία. Οι φόροι από τις αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 1,4 δισ. από το 2007 μέχρι το 2013. Τα νοικοκυριά δεν μπορούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους, δεν έχουν πρόσβαση στις αποταμιεύσεις τους (80% των οποίων έχει επενδυθεί σε ακίνητα).

Έτσι δεν μπορούν ούτε να ξοδέψουν ούτε να πληρώσουν τους φόρους και τα δάνειά τους. Η συνεχής δε πτώση των τιμών των ακινήτων αποτελεί αντικίνητρο για την αποπληρωμή δανείων, καθώς συχνά το υπόλοιπο των τελευταίων είναι πια πολύ μεγαλύτερο από την αξία των ακινήτων για τα οποία δόθηκαν.

Έτσι τα «κόκκινα» δάνεια αυξάνονται και μαζί τους η κρατική δαπάνη για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών. Επιπλέον, η παράλυση της αγοράς ακινήτων οδηγεί στη συρρίκνωση της δανειοδότησης του ιδιωτικού τομέα, καθώς τα ακίνητα αποτελούν την κύρια μορφή ενεχύρου. Αυτή η πιστωτική συρρίκνωση οδηγεί σε περαιτέρω μείωση και του ΑΕΠ και των φορολογικών εσόδων.

Τέλος, η πτώση των τιμών οδηγεί σε μειωμένες εισπράξεις από πωλήσεις κρατικών ακινήτων.

Η τεράστια αύξηση της φορολογίας ακινήτων αποφέρει λοιπόν ουσιαστικά μηδενικές, στην καλύτερη περίπτωση, καθαρές εισπράξεις στο κράτος, ενώ το πιο πιθανό καθαρό αποτέλεσμα είναι αρνητικό. Έχει επίδραση τόσο στα οικονομικά των ελληνικών νοικοκυριών στη βιωσιμότητα του ελληνικού χρέους, καθώς μειώνει το ΑΕΠ χωρίς να ελαττώνει το δημόσιο έλλειμμα.

Πίσω από την υπέρμετρη αύξηση της φορολογίας των ακινήτων βρίσκεται η αντίληψη πως αυξάνοντας τους φορολογικούς συντελεστές αυξάνονται νομοτελειακά και τα καθαρά φορολογικά έσοδα. Αυτό όμως δεν είναι σωστό, σε περιόδους βαθιάς ύφεσης και ειδικότερα σε σχέση με τα ακίνητα, τα οποία έχουν μια σειρά από λειτουργίες:

α) παρέχουν στέγη,

β) αποτελούν μέρος της παραγωγικής διαδικασίας για προϊόντα μιας οικονομίας,

γ) είναι το κύριο όχημα αποταμίευσης των νοικοκυριών,

δ) είναι σημαντικό όχημα επένδυσης σε κάθε οικονομία,

ε) αποτελούν την κύρια μορφή ενεχύρου των δανείων.

Η φορολογία των ακινήτων επιδρά αρνητικά σε αυτές τις λειτουργίες, επιφέροντας πολλαπλά πλήγματα στην οικονομία.

Αυτοί που ζημιώνονται από τη φορολογία δεν είναι μόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η κρίση πλήττει ιδιαίτερα τους οικονομικά ασθενέστερους, οι οποίοι χάνουν ευκολότερα τη δουλειά τους και έχουν τις αποταμιεύσεις τους τοποθετημένες σε ακίνητα, καθώς διαθέτουν λίγα ρευστά περιουσιακά στοιχεία. Έτσι υποφέρουν δυσανάλογα τόσο από τη μεγάλη μείωση του ΑΕΠ που προκαλεί η αυξημένη φορολογία των ακινήτων όσο και από την παράλυση της αγοράς. Δεν είναι καθόλου βέβαιο πως η φορολογία αυτή είναι προοδευτική.

Συμπερασματικά, πρέπει στη σημερινή συγκυρία να καταργηθεί η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Έχει καταστροφικές επιπτώσεις στην οικονομία, ενώ παράλληλα έχει μηδενική, αν όχι αρνητική, επίδραση στα δημόσια έσοδα.

Αν αντιθέτως συνεχιστεί, η Ελλάδα δεν πρόκειται να ξεφύγει από την κρίση, καθώς καμία οικονομία δεν μπορεί να λειτουργήσει ομαλά με απαξιούμενη ιδιωτική περιουσία, με αχρηστευμένο το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, με ασήμαντες επενδύσεις στις κατοικίες και με παραλυμένη την τραπεζική πίστη.

* Το άρθρο αυτό είναι μέρος αφιερώματος στο πλαίσιο συνεργασίας της «Ναυτεμπορικής» και του «DIW Berlin» για την κρίση στην Ελλάδα. Βασίζεται στην έρευνα «Η ελληνική κρίση: Μια ελληνική τραγωδία;» και εκφράζει την προσωπική άποψη των συντακτών.